Приложение к Решению от 26.12.2005 г № 85 Положение

Положение о реконструкции и перепланировке объектов недвижимости на территории кораблинского муниципального района

Настоящее Положение регламентирует общий порядок рассмотрения, согласования и оформления основных правоустанавливающих документов при проведении реконструкции и перепланировке зданий и сооружений на территории населенных пунктов Кораблинского муниципального района, не затрагивая при этом вопросов ремонтно-восстановительных работ в виде текущего ремонта. Порядок и особенности реконструкции зданий и сооружений, предусматривающие устройство надстроек и мансардных этажей, устанавливаются отдельными нормативными актами.
1.ОБЩАЯ ЧАСТЬ - ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1.Реконструкция - перестройка, модернизация, переоборудование, обновление зданий и сооружений, а также улиц, площадей, планировочной структуры города. Реконструкция предполагает сохранение основных элементов исторически сложившегося облика зданий, характера городской среды. В зависимости от целей и характера реконструктивного вмешательства различают такие виды реконструкции, как реновация, реабилитация и другие.
Реконструкция - коренная перестройка объекта, в том числе по новым принципам, или восстановление его по сохранившимся остаткам (описаниям):
Полная реконструкция - проведение реконструкции во всем здании с отселением или без него, что определяется проектом в зависимости от технологии безопасного производства работ. К полной реконструкции относятся работы по сооружению пристроек, надстроек, мансард, внесению изменений в планировку помещений, фрагментов фасадов зданий или отдельных конструкций, влияющих на облик здания в целом, которые влекут за собой изменение его основных характеристик: функционального назначения, строительного объема, жилой и полезной (общей) площади.
Частичная реконструкция - проведение реконструкции в части здания с отселением или без него (перепланировка одного подвального, первого, чердачного этажа или его фрагментов) или по отдельным видам конструктивных элементов (входные узлы, террасы, балконы, лоджии и т.п.) с возможным изменением функционального назначения части здания и изменением основных характеристик объекта: строительного объема, жилой и полезной (общей) площади. К частичной реконструкции относится сооружение пристроек незначительного объема:
- для объектов 1 типа - не превышающих 1/3 объема основного здания;
- для объектов 2 и 3 типов - не превышающих 1/3 площади основного здания в пределах первого этажа, за исключением террас, балконов, эркеров и лоджий, которые могут предусматриваться на несколько этажей.
Реконструкция деталей - проведение реконструкции в незначительных объемах (детали входов, дверей или окон, элементы декоративного оформления и т.п.), не приводящей к изменению функционального назначения объекта, его общей площади или строительного объема.
Перепланировка - перестройка объекта с проведением работ по переносу ненесущих внутренних конструкций (элементов) объекта недвижимости с изменением площадей, не затрагивающая несущих конструкций объекта недвижимости.
1.2.Заказчик - собственник или лицо, обладающее иными вещными правами на объект недвижимости:
По индивидуальным жилым домам - собственник или сособственник жилого дома.
По квартирам - собственник или представитель сособственников с доверительными документами остальных сособственников.
По муниципальным объектам жилого, общественного и промышленно-коммунального назначения - муниципальное учреждение жилищно-коммунального хозяйства или администрация муниципального образования в лице полномочного представителя в соответствии с полномочиями, переданными ему в установленном порядке управлением муниципального имущества.
По ведомственным объектам жилого, общественного и промышленно-коммунального назначения - соответствующее ведомство в лице полномочного представителя (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, кондоминиум, акционерное общество, государственное предприятие и др.).
1.3.Заявитель - выдвигающее предложение о реконструкции или перепланировке физическое или юридическое лицо, являющееся владельцем, собственником, арендатором объекта недвижимости или лицом, обладающим вещными правами (собственник или наниматель жилых помещений, член жилищного или жилищно-строительного кооператива и т.д.).
1.4.Объекты реконструкции и перепланировки делятся на 3 основных типа:
Тип 1 - индивидуальный жилой дом, в том числе на несколько квартир.
Тип 2 - многоквартирный жилой дом, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями торговли, обслуживания и общественного назначения.
Тип 3 - другие здания и сооружения общественного, коммунального или промышленного назначения.
2.РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
2.1.К разрешительной документации относятся:
2.1.1.Разрешающие проведение реконструкции правоустанавливающие документы с необходимыми для их подготовки материалами или, в зависимости от вида реконструкции, разрешающее согласование главного архитектора:
а) При полной реконструкции объекта - Распоряжение главы администрации района о предоставлении права на проведение проектно-изыскательских работ - Распоряжение главы администрации района
б) При частичной реконструкции объекта типа 1 - Распоряжение главы администрации района
в) При частичной реконструкции объекта типа 2 и 3 - Распоряжение главы администрации района
г) При реконструкции деталей - Согласование главного архитектора района, разрешающее проведение работ по реконструкции.
2.1.2.Разрешающие проведение перепланировки правоустанавливающие документы с необходимыми для их подготовки материалами или, в зависимости от вида или перепланировки, разрешающее согласование главного архитектора:
а) При перепланировке объекта - Распоряжение главы администрации района.
2.2.Производство строительных работ Заказчик может начинать только при наличии разрешительной документации, приведенной в пункте 2.1.
2.3.Правоустанавливающие документы готовятся на основании официального обращения Заказчика в органы местного самоуправления. Заказчик несет полную ответственность за состояние объекта как в период его эксплуатации, так и на всех этапах подготовки и проведения реконструкции: проектирование, согласование и строительство.
3.ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ И СОГЛАСОВАНИЯ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
3.1.Предоставление права на все виды реконструкции объекта (кроме реконструкции деталей здания) оформляется в соответствии с действующим законодательством, аналогично оформлению нового строительства в пределах ранее закрепленных границ на арендуемом или находящемся в собственности земельном участке:
3.1.1.Заказчик предварительно обращается в администрацию муниципального образования на имя главы района с просьбой о принципиальном согласовании возможной реконструкции. К заявлению прилагаются копии имеющихся правоустанавливающих документов и (в случае, если объект расположен на земельном участке) план земельного участка.
3.1.2.Результатом предварительного рассмотрения является поручение главному архитектору района подготовки необходимого пакета документов, в т.ч., при необходимости, соответствующего проекта постановления главы администрации о предоставлении права на проведение проектно-изыскательских работ. Разработанный в соответствии с паспортом на проектирование рабочий проект (рабочая документация) согласовывается заинтересованными организациями и представляется в 2-х экземплярах в отдел градостроительства и архитектуры для заключительного согласования. На основании представленных документов оформляется распоряжение главы района о разрешении проведения заявленных работ.
3.1.3.Проведение строительно-монтажных работ и прием объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с действующими нормативами. Факт приема объекта оформляется соответствующим постановлением главы администрации района, в котором указываются по материалам БТИ основные изменившиеся характеристики объекта, влияющие на его стоимость (строительный объем, жилая площадь и др. показатели).
3.1.4.Предоставление права на реконструкцию деталей здания, не приводящую к изменению функционального назначения объекта, его общей площади или строительного объема, проходит по упрощенной схеме:
Заказчик, или Заявитель с письменного согласия Заказчика, передает 2 экземпляра проекта в отдел градостроительства и архитектуры, согласование которого является разрешением производства работ.
3.2.Проект полной или частичной реконструкции до представления его на окончательное согласование в отдел градостроительства и архитектуры Заказчик согласовывает с организациями в обязательном порядке:
а) Представителем муниципального образования.
б) Органом санитарно-эпидемиологического надзора.
в) Органом Госпожнадзора;
при необходимости:
г) Третьими лицами, включая собственников и нанимателей жилых помещений, если исполнение проекта реконструкции существенно изменяет внешний вид объекта реконструкции, условия пользования жилыми помещениями и (или) препятствует реализации прав владения, пользования и распоряжения имуществом.
д) Отделом экономического развития и торговли (при рассмотрении объектов торговли, питания и обслуживания).
е) Отделом по охране окружающей среды.
3.3.Рабочий проект выполняется только проектными организациями, имеющими соответствующую лицензию. Проектная организация несет ответственность за качество проекта, так как проектирование и производство строительно-монтажных работ по реконструкции должно вестись в соответствии с действующими санитарными, экологическими, противопожарными и строительными нормами и правилами.
3.4.Состав проекта:
3.4.1.при полной реконструкции - полноценный комплект рабочего проекта, разрабатываемый в соответствии с паспортом на проектирование, проекта разрабатывается проект организации строительства (ПОС);
3.4.2.при частичной реконструкции - минимальный комплект рабочего проекта с возможным совмещением чертежей на одном или нескольких листах:

	Состав проекта при частичной реконструкции	Типы зданий
		тип 1	тип 2	тип 3
1	Пояснительная записка с заключением главного инженера проекта, обосновывающим принятое конструктивное решение, и гарантией соответствия проекта требованиям СНиП	+	+	+
2	Генплан участка на топографической съемке в М 1:500 с согласованием при необходимости другими совладельцами или соседями (для тип 1)		+	+
3	План этажа в М 1:100		+	+
4	Фасады в М 1:50 с указанием применяемых строительных и отделочных материалов		+	+
5	Паспорт цветового решения фасадов	-	+	+
6	Отдельные детали при необходимости конструктивных пояснений	-	+	+
7	Сводная смета (по желанию заказчика)	-	+	+
8	Интерьер (по желанию заказчика)	-	+	+
9	Трехмерное изображение (при необходимости пояснения проектного решения)	-	+	+

3.5.На листах проекта с планами и фасадами здания делается обязательная запись: "С проектом ознакомлен", которая подтверждается подписью и печатью Заказчика.
3.6.Строительно-монтажные и отделочные работы производятся только специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию на выполняемые виды работ.
3.7.Предоставление права на перепланировку объекта проходит по упрощенной схеме:
Заказчик, или Заявитель с письменного согласия Заказчика, передает 2 экземпляра согласованного с надзорными органами проекта в отдел градостроительства и архитектуры. На основании представленных документов оформляется распоряжение главы района о разрешении проведения заявленных работ.
4.ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РЕКОНСТРУКЦИИ
4.1.Градостроительная и инженерно-техническая политика развития поселений включает следующие основные принципы реконструкции:
4.1.1.Максимальное улучшение условий комфортности фрагмента среды и помещений в реконструируемом здании с возможным увеличением общеполезной площади и обновлением систем инженерного обеспечения с обязательной установкой приборов учета тепло-, газо-, водо-, электропотребления.
4.1.2.Применение современных строительных технологий с использованием эффективных теплозащитных конструкций, высококачественных отделочных материалов, новых типов оконных и дверных изделий, элементов благоустройства, мощения и т.п.
4.1.3.Разработка соответствующего современным требованиям архитектурного стиля с исключением или заменой ветхих балконов, лоджий, чердачных помещений, а также других физически и морально изношенных элементов на иное конструктивное решение (эркер, терраса, мансарда и т.п.). Максимальное уменьшение количества открытых балконов и лоджий, допускающих их несанкционированное переоборудование.
4.1.4.Устройство при реконструируемых объектах необходимого количества гостевых стоянок или парковочных мест для автомобилей с коренным качественным переустройством системы внутриквартального пешеходно-транспортного движения.
4.1.5.Внедрение в оформление реконструируемых объектов профессионально выполненных вывесок, световой и подсвеченной рекламы и других элементов качественного дизайна, согласованных в установленном порядке.
На территории Кораблинского района не допускается реконструкция гражданами отдельных квартир в многоквартирных многоэтажных жилых домах.
5.УСЛОВИЯ КОНТРОЛЯ
5.1.Заказчик осуществляет основной контроль за правильностью эксплуатации объекта с ответственностью за:
а) проведение его несанкционированной реконструкции;
б) соблюдение порядка оформления правоустанавливающих документов и согласований;
в) соответствие выполненных строительно-монтажных работ утвержденному проекту и оформление сдачи объекта в эксплуатацию.
5.2.Контроль за правильностью реализации проекта и производством строительно-монтажных работ в соответствии с земельным, градостроительным и жилищным законодательством методом выборочных проверок осуществляет представитель отдела архитектуры и градостроительства с принятием при необходимости административных мер воздействия вплоть до запрещения строительно-монтажных работ.
5.3.В случае выявления контролирующими службами самовольно возведенных пристроек или самовольно проведенной реконструкции предусматриваются меры административной ответственности. При этом составляется протокол на нарушителя с указанием конкретного срока исправления самовольного строительства и принимаются меры в соответствии с действующим законодательством.
5.4.При невыполнении предписания материалы на нарушителя передаются в инспекцию ГАСНа или в жилищную комиссию для составления протоколов о самовольном строительстве. В последующем вопрос о сносе решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.
5.5.В соответствии с Правилами обеспечения благоустройства, чистоты и порядка на территории Кораблинского района запрещается без письменного разрешения (распоряжения главы района) проводить все виды земляных работ, в том числе и аварийные, связанные:
- с проведением строительства, реконструкцией и ремонтом инженерных сетей и сооружений (наземных и подземных), дорог;
- с закрытием или ограничением движения транспорта и пешеходов;
- с возведением нулевых циклов.
Распоряжение главы района выдается на основании правоустанавливающих документов и в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом реконструкции.