Приложение к Решению от 27.03.2010 г № 7 Положение

Положение о коммерческом найме жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования

1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение о коммерческом найме жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования (далее по тексту - Положение) разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданском кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Уставом Милославского сельского поселения и определяет порядок и условия коммерческого найма жилых помещений, находящихся в собственности Милославского сельского поселения.
1.2.Настоящим Положением не регулируется предоставление жилья гражданам по договорам социального найма.
1.3.Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями.
1.4.Основным документом, регулирующим отношения Наймодателя с Нанимателем является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в письменной форме. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения утверждается Постановлением главы Милославского сельского поселения. Договор коммерческого найма жилого помещения - соглашение, по которому собственник жилого помещения (далее - Наймодатель) передает другой стороне (далее - Наниматель) жилое помещение за плату во временное владение и в пользование, а Наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключенным с момента его подписания Наймодателем и Нанимателем.
В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны постоянно проживающие вместе с Нанимателем граждане. Наниматель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма жилого помещения.
1.5.Сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него. Фактически передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в коммерческий наем жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.
1.6.Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не требует предварительного признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.
1.7.Передаче по договору коммерческого найма не подлежат жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания, специализированного жилищного фонда (за исключением предоставления указанных помещений по решению суда).
2.Условия коммерческого найма
2.1.Наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения является администрация Милославского сельского поселения.
2.2.Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения может быть любой гражданин Российской Федерации, зарегистрированный на территории Российской Федерации в установленном порядке.
2.3.Преимущественное право на предоставление жилого помещения на условиях коммерческого найма имеют: муниципальные служащие, работники бюджетной сферы, муниципальных предприятий и учреждений, приглашенные для работы в сельское поселение специалисты (медицинские и педагогические работники, сотрудники правоохранительных органов и др.). Наниматель обязан в 10-дневный срок сообщить Наймодателю об изменении места работы.
2.4.Наниматель не вправе приватизировать жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма.
2.5.Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет. Если срок коммерческого найма жилого помещения в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
2.6.Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Если Наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения при отсутствии возражений со стороны Наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях.
2.7.В случае смерти Нанимателя либо признания его недееспособным или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем и указанных в договоре коммерческого найма по общему согласию между ними. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве постоянно проживающих с Нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения в соответствии с частью 2 статьи 686 ГК РФ.
2.8.Договор коммерческого найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии Нанимателя. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги и прочие платежи, если иное не установлено нормами гражданского законодательства.
2.9.Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.
В случае заключения Нанимателем с совместно проживающими с ним гражданами договора о солидарной ответственности при условии уведомления об этом Наймодателя указанные граждане несут солидарную с Нанимателем ответственность перед Наймодателем.
2.10.Если Наниматель не передал Наймодателю жилое помещение либо предал его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесение платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в полном объеме.
2.11.В случае освобождения Нанимателем жилого помещения по окончании срока договора или расторжения договора коммерческого найма он обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.
2.12.Наниматель обязан в установленные договором коммерческого найма жилого помещения сроки вносить плату за коммерческий наем жилого помещения, своевременно вносить платежи за жилищно-коммунальные и иные услуги, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию общего имущества дома и придомовой территории.
2.13.Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения.
2.14.Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма.
2.15.К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктами 2.4; 2.5; частью 5 пункта 2.7 настоящего Положения.
3.Порядок предоставления жилых помещений по договорам коммерческого найма
3.1.Предоставление гражданам жилых помещений по договорам коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании Постановления главы сельского поселения.
3.2.Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в установленном законом порядке Наймодателем и Нанимателем.
3.3.Для предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма гражданин (далее - Заявитель) представляет в администрацию сельского поселения:
- личное заявление, справку с места работы либо копию трудовой книжки;
- заверенную надлежащим образом копию паспорта или другого документа, удостоверяющего личность Заявителя;
- копии паспортов или документов, удостоверяющих личность граждан, которые будут проживать вместе с Заявителем, а также иные документы по требованию администрации сельского поселения.
3.4.Заявление о предоставлении жилого помещения Заявителю по договору коммерческого найма рассматривается администрацией сельского поселения в 10-дневный срок.
3.5.В случае положительного решения глава сельского поселения издает Постановление о предоставлении Заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения.
3.6.После издания Постановления главы сельского поселения администрация сельского поселения оформляет договор коммерческого найма жилого помещения и направляет Заявителю уведомление о необходимости его прибытия для заключения (подписания) договора коммерческого найма.
3.7.Договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен (подписан) Заявителем не позднее 10 рабочих дней с момента получения им уведомления.
При получении уведомления Заявитель обязан любым удобным для него способом уведомить администрацию сельского поселения о невозможности прибытия для заключения (подписания) договора в указанный в уведомлении день.
3.8.Договор коммерческого найма жилого помещения определяет круг взаимоотношений сторон и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Договор коммерческого найма жилого помещения составляется в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
3.9.В случае пропуска Заявителем 10-дневного срока на заключение договора коммерческого найма жилого помещения без уважительных причин Постановление главы сельского поселения о предоставлении Заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма может быть отменено.
В случае пропуска Заявителем установленного срока на заключение договора коммерческого найма жилого помещения по уважительной причине этот срок продлевается при условии уведомления Заявителем администрации сельского поселения о невозможности заключения договора в указанный срок.
3.10.В целях сокращения сроков заключения договоров коммерческого найма жилого помещения с Заявителем администрация сельского поселения вправе изменить порядок уведомления Заявителя для заключения договора, предусмотренного пунктом 3.6 настоящего Положения, на иной удобный для него порядок, не нарушая при этом прав и законных интересов Заявителя.
4.Порядок оплаты за наем жилого помещения по договору коммерческого найма
4.1.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма муниципального жилищного фонда, включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (оплата за коммерческий наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения;
- плату за коммунальные услуги.
4.2.Плата за коммерческий наем жилого помещения устанавливается в денежном выражении в соответствии с Методикой расчета платы за коммерческий наем жилого помещения.
Изменение платы за коммерческий наем жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке Наймодателем в случае изменений Методики расчета платы за коммерческий наем жилых помещений в соответствии с решением Совета депутатов сельского поселения, но не чаще одного раза в календарный год. Сроки платы за коммерческий наем жилого помещения, порядок перечисления платы, а также порядок и сроки уведомления Нанимателя об изменении Наймодателем платы за коммерческий наем определяются договором коммерческого найма жилого помещения.
4.3.Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в соответствии с нормативами и тарифами, действующими на момент заключения договора на территории сельского поселения.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги по договору коммерческого найма жилого помещения вносится Нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением ежемесячно в сроки, предусмотренные договором коммерческого найма жилого помещения.
4.4.Плата по договорам коммерческого найма в полном объеме поступает в бюджет сельского поселения.
5.Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения
5.1.Договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе Нанимателя после уведомления им Наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца.
5.2.Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе Наймодателя в следующих случаях:
- невнесение Нанимателем платы за жилое помещение;
- разрушение или порча жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- если Наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
5.3.Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение Нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади и возмещение убытков, причиненных Наймодателю.
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА ПЛАТЫ ЗА КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
1.Общие положения
1.1.Настоящая Методика разработана с целью создания методической базы по расчету платы за коммерческий наем.
1.2.Величина платы за коммерческий наем жилых помещений устанавливается:
дифференцированно в зависимости от качества строительного материала жилого помещения, износа здания, типа строения и места размещения жилого помещения, зонирования, территориальной зоны расположения в границах Милославского сельского поселения, благоустройства жилого помещения, категории нанимателя, арендатора.
2.Расчет платы за коммерческий наем
жилых помещений жилищного фонда
Месячная плата за коммерческий наем (аренду) жилых помещений жилищного фонда Милославского сельского поселения рассчитывается по следующей формуле:
Н = Аб x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7: 12,
где:
Аб - утвержденная базовая ставка платы за найм, за 1 кв. м площади объекта в год;
S - общая площадь жилого помещения;
К1 - коэффициент качества строительного материала жилого помещения;
К2 - коэффициент, учитывающий износ здания;
К3 - коэффициент типа строения и места размещения жилого помещения;
К4 - коэффициент зонирования;
К5 - коэффициент, учитывающий тип жилого помещения;
К6 - коэффициент благоустройства жилого помещения;
К7 - коэффициент, отражающий категорию нанимателя, арендатора.
Размер коэффициентов, применяемых для расчета платы за наем (аренду) жилого помещения, определяется по таблице:

К1 - коэффициент качества строительного материала жилого помещения
Кирпич	1,1
Железобетон, газонобетон, арболит, прочие	1,0
Брус	0,9
Рубленное из бревен	0,8
Щитовая панель	0,8
К2 - коэффициент, учитывающий износ здания
От 0 до 20 процентов	0,8
От 21 до 40 процентов	0,7
От 41 до 60 процентов	0,6
Свыше 60 процентов	0,5
К3 - коэффициент типа строения и места размещения жилого помещения
Индивидуальный жилой дом	1,0
Последующие этажи	0,9
Первый этаж	0,8
Многоквартирный одноэтажный жилой дом	0,5
К4 - коэффициент зонирования
пос. Южный	1,37
с. Мураевня	1,13
пос. Пролетарский	0,92
К5 - коэффициент, учитывающий тип жилого помещения
Отдельная квартира	1,0
Комната в квартире	0,8
К6 - коэффициент благоустройства жилого помещения
Отопление, водопровод, канализация, горячая вода	1,0
Отопление, водопровод, канализация	0,9
Отопление, водопровод	0,8
Без удобств	0,7
К7 - коэффициент, отражающий категорию нанимателя, арендатора
Работники, состоящие в трудовых отношениях с бюджетными организациями	0,8
Иные граждане	1,0
Юридические лица	2,0