Приложение к Решению от 27.05.2009 г № 145 Положение
Положение о порядке сдачи в аренду муниципального имущества на территории сапожковского муниципального района рязанской области
1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение определяет порядок сдачи имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования - Сапожковский муниципальный район Рязанской области, в аренду и определения арендной платы, если иное не установлено федеральными законами и иными правовыми актами.
1.2.Объектами аренды могут быть следующие виды имущества:
- предприятия и другие имущественные комплексы, здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные, находящиеся в жилых домах;
- оборудование, транспортные средства;
- другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
1.3.Сдача муниципального имущества в аренду производится на основании краткосрочных или долгосрочных договоров.
1.4.Краткосрочный договор аренды заключается на срок не более одного года.
1.5.Заключение арендодателем долгосрочных договоров аренды на год и более лет допускается только на торгах. Порядок организации и проведения торгов, условия участия в них юридических и физических лиц, порядок рассмотрения их предложений и заключения договора аренды устанавливаются администрацией Сапожковского муниципального района в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Рязанской области, решениями Сапожковской районной Думы.
1.6.Решение по вопросам передачи муниципального имущества в аренду, заключения и оформления договора аренды принимается главой администрации муниципального образования - Сапожковский муниципальный район Рязанской области, если иное не предусмотрено настоящим Положением.
1.7.Изменения и дополнения условий договора аренды муниципального имущества рассматриваются и оформляются дополнительным соглашением в 30-дневный срок со дня получения одной из сторон предложений об изменениях и дополнениях к договору аренды.
1.8.Договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя без согласия арендатора по основаниям и в порядке, предусмотренным договором аренды и действующим законодательством.
1.9.Решение по вопросам сдачи имущества в аренду (субаренду), заключения и переоформления договоров аренды (субаренды) принимается главой администрации муниципального образования - Сапожковский муниципальный район Рязанской области в 30-дневный срок с момента представления заинтересованной стороной всех необходимых документов.
1.10.Полномочия арендодателя при сдаче в аренду муниципального имущества осуществляет администрация муниципального образования - Сапожковский муниципальный район Рязанской области, за исключением случаев, когда имущество находится в хозяйственном ведении предприятия.
1.11.Размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается настоящим Положением. Средства, полученные от сдачи муниципального имущества в аренду, учитываются в доходной части районного бюджета.
1.12.Расходы по содержанию арендованного муниципального имущества включают в себя:
- эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги;
- возмещение затрат предприятия (учреждения) на амортизационные отчисления, налоги на землю и имущество в части сдаваемого в аренду.
Указанные расходы не входят в состав арендной платы, определенной договором аренды. Вышеназванные расходы возмещаются арендатором предприятию (учреждению) в порядке, предусмотренном договором аренды.
1.13.Для осуществления контроля за полнотой и своевременностью перечисления арендной платы в районный бюджет арендатор представляет в отдел по управлению муниципальным имуществом не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, копии платежных документов, подтверждающих внесение арендной платы.
2.Порядок рассмотрения заявлений
2.1.Решение о предоставлении объектов в аренду принимается главой района на основании следующих документов, представляемых арендатором:
а) заявление с указанием технических характеристик объекта аренды (месторасположение, площадь и т.п.) и предлагаемого вида деятельности;
б) согласие муниципального бюджетного учреждения на передачу имущества в аренду;
в) копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на день подачи заявления, заверенные надлежащим образом;
г) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
д) копия свидетельства о государственной регистрации, заверенная надлежащим образом;
е) копия свидетельства о постановке на налоговый учет, заверенная надлежащим образом;
е) копия документа, подтверждающего полномочия руководителя, заверенная уполномоченным органом;
ж) копия паспорта (для граждан).
3.Договор аренды
3.1.На основании принятого решения арендодатель оформляет проект договора аренды и направляет его арендатору для рассмотрения и подписания.
3.2.Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
3.3.Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3.4.Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
3.5.Договор аренды считается заключенным с момента его подписания или государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляются передаточным актом, подписываемым сторонами. Расходы по государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества оплачивается арендатором.
3.6.Обязанность по содержанию переданного в аренду объекта, поддержанию его в исправном состоянии, проведению текущего и капитального ремонта, выполнение дезинсекционных работ лежит на арендаторе.
3.7.Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет арендатор, который: использовал предоставленный ему объект не в соответствии с договором аренды или назначением объекта; передал его третьему лицу без согласия арендодателя; мог с учетом фактических обстоятельств предотвратить его гибель или порчу.
3.8.Переоборудование арендуемого объекта без письменного разрешения арендодателя и согласования с соответствующими организациями, осуществляющими государственный санитарно-эпидемиологический надзор, государственный пожарный надзор, архитектурно-строительный надзор и т.д., не допускается.
3.9.Все произведенные арендатором улучшения арендованного объекта, не отделимые без вреда для него, признаются собственностью муниципального образования - Сапожковский муниципальный район.
3.10.За нарушение срока внесения арендной платы взимается пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.
Иные способы обеспечения исполнения обязательств могут устанавливаться постановлением главы муниципального образования - Сапожковский муниципальный район Рязанской области.
3.11.Сдача арендованного имущества в субаренду допускается только с согласия арендодателя.
3.12.Договор аренды предусматривает: сроки аренды; состав, стоимость, условия использования имущества; размер, порядок внесения арендных платежей и ответственность сторон.
3.13.При осуществлении арендатором капитального ремонта за счет собственных средств стоимость необходимых затрат может быть полностью или частично возмещена за счет арендной платы в порядке и на условиях, определенных договором аренды.
3.14.Арендная плата за муниципальное недвижимое имущество определяется исходя из методики ее расчета согласно Приложению N 1.
3.15.Арендная плата за муниципальное движимое имущество определяется исходя из методики ее расчета согласно Приложению N 2.
3.16.Арендная плата за пользование имущественным комплексом определяется исходя из методики ее расчета согласно Приложению N 3.
3.17 Коэффициенты социально-экономической значимости определены согласно Приложению N 4 (не приводится).
3.18.Размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом пересматривается в случаях:
а) изменения состава арендуемого имущества;
б) изменения значений коэффициентов, установленных настоящим Положением;
в) установленных договором аренды муниципального имущества.
4.Порядок передачи в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления
4.1.Муниципальные предприятия вправе передавать в аренду третьим лицам имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, после получения следующей разрешительной документации:
а) распоряжения о разрешении предоставить в аренду муниципальное имущество;
б) согласования договора аренды.
4.2.Муниципальные предприятия вправе передавать в аренду третьим лицам часть занимаемого помещения (здания, сооружения).
4.3 Арендная плата в договорах аренды, заключаемых муниципальными унитарными предприятиями, устанавливается не менее размера, определяемого по правилам исходя из методики ее расчета согласно Приложению N 1 настоящего Положения.
4.4.Муниципальные учреждения не вправе самостоятельно передавать в аренду третьим лицам имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления.
4.5.Учреждение не вправе препятствовать заключению договора аренды при наличии свободного, неиспользуемого муниципального недвижимого имущества.
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ
НЕДВИЖИМОСТИ (КРОМЕ СООРУЖЕНИЙ)
I.Общие положения
Настоящая Методика устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области:
метода массовой оценки;
метода индивидуальной оценки;
метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.
II.Метод массовой оценки
1.Метод массовой оценки применяется для определения арендной платы за объекты недвижимости (здания, части зданий) общей площадью пятьсот квадратных метров и менее, являющиеся предметом договора аренды, на срок менее одного года.
2.Для определения арендной платы за пользование объектами недвижимости методом массовой оценки используются следующие исходные данные:
1) адрес объекта недвижимости;
2) общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости в квадратных метрах;
3) занимаемые этажи;
4) состояние объекта недвижимости, определяемое арендодателем (балансодержателем);
5) тип здания, в котором находится объект недвижимости;
6) наличие элементов благоустройства (техническое обустройство здания);
7) вид деятельности арендатора в арендуемом объекте недвижимости - социально-экономическая значимость деятельности арендатора.
3.Порядок расчета арендной платы:
1) арендная плата за пользование объектом недвижимости (АПн) определяется по формуле:
АПн = Арасч х S (руб.),
где
Арасч - расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год, (руб.);
S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости, (кв. м). Общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости включает площадь помещений, основную и вспомогательную, согласно техническому паспорту здания, за исключением балконов, террас, веранд, лоджий, переданных арендатору по договору аренды для осуществления вида деятельности, указанного в договоре аренды.
Расчет арендной платы составляется пропорционально видам деятельности занимаемых площадей и их техническому состоянию, согласно настоящей Методике;
2) расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год (Арасч) рассчитывается по формуле:
Арасч = Арын х Ксз (руб.),
где
Арын - рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год, (руб.);
Ксз - коэффициент социально-экономической значимости;
3) рыночная ставка аренды за квадратный метр в год (Арын) рассчитывается по формуле:
Арын = АБр х Кв х Кп х Кэ х Кс х Кт х Кб х Кр (руб.),
где
АБр - базовая рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год для одной из четырех основных функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) в зависимости от места нахождения объекта недвижимости (руб.);
Кв, Кп, Кэ, Кс, Кт, Кб - коэффициенты, характеризующие объект недвижимости:
Кв - коэффициент вида деятельности;
Кп - коэффициент площади;
Кэ - коэффициент этажа;
Кс - коэффициент состояния;
Кт - коэффициент типа здания;
Кб - коэффициент благоустройства;
Кр - коэффициент капитального ремонта объекта, равный 0,25, применяется при условии проведения капитального ремонта или реконструкции арендуемого объекта в порядке, определенном Положением о порядке передачи в аренду имущества муниципального образования - городской округ город Сасово и настоящей Методикой.
4.Определение значений исходных данных для расчета арендной платы:
1) значения базовых рыночных ставок за один квадратный метр в год (АБр) для каждой из четырех основных функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению), а также значения коэффициентов местоположения, площади, этажа, состояния, типа здания, благоустройства определяются на основании результатов исследования рынка недвижимости Рязанской области с использованием методов математического анализа;
2) значения базовых рыночных ставок за один квадратный метр в год (АБр) для каждой из четырех основных функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяются на основании данных, приведенных в таблице 1 .
Таблица 1
| Населенный пункт | Базовая рыночная ставка за один квадратный метр в год (руб.) (город областного значения) |
| Офисная функция | 2206,0 |
| Торговая функция | 3527,0 |
| Производственно-складская функция | 1812,0 |
| Оказание услуг населению | 2206,0 |
3) коэффициент вида деятельности (Кв) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) на основании адреса объекта недвижимости определяется по таблице 2 .
Таблица 2
| NN пп | Наименование вида деятельности арендатора, субарендатора, или категории (типа) организаций, или организации (предприятия) | Коэффициент вида деятельности |
| 1 | Банковская; биржевая деятельность; посреднические услуги; игровой бизнес; гостиничное хозяйство; административная деятельность по управлению предприятиями, учреждениями; производственная деятельность по управлению предприятиями, учреждениями и оказанию услуг населению офисы | 0,80 |
| 2 | Общественное питание с реализацией спиртных напитков; специализированная торговля спиртными напитками | 0,80 |
| 3 | Ломбарды, ремонт, изготовление и реализация ювелирных изделий, автосервисы | 0,60 |
| 4 | Розничная и оптовая торговля, кроме специализированной торговли настоящего приложения | 0,25 |
| 5 | Прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень | 0,40 |
| 6 | Производственная, научно-исследовательская деятельность; общественное питание без реализации спиртных напитков; связь; специализированная розничная торговля хлебобулочной; молочной; плодоовощной продукцией; бытовые услуги, парикмахерские, салоны красоты | 0,20 |
| 7 | Образование; здравоохранение; физическая культура; социальное обеспечение; клубные учреждения; культурно-досуговые центры; дошкольное воспитание; культура; библиотеки; внешкольное воспитание; отделения Российского Союза ветеранов войны в Афганистане | 0,08 |
| 8 | Органы управления, организации, учреждения, финансируемые за счет бюджета муниципального образования - городской округ город Сасово, муниципальные унитарные предприятия г. Сасово | 0,004 |
| 9 | Органы управления, организации, учреждения, финансируемые за счет государственного и областного бюджетов | 0,24 |
4) коэффициент площади (Кп) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 3 .
Таблица 3
| Арендуемая площадь | Функции | |||
| Офисная | Торговая | Производственноскладская | Оказание услуг населению | |
| До 50 кв. м | 1,0 | 1,0 | 0,82 | 1,0 |
| 50 - 100 кв. м | 0,97 | 1,0 | 0,98 | 0,97 |
| 100 - 200 кв. м | 0,89 | 0,99 | 1,0 | 0,89 |
| 200 - 400 кв. м | 0,85 | 0,99 | 0,8 | 0,85 |
| 400 - 500 кв. м | 0,83 | 0,99 | 0,76 | 0,83 |
5) коэффициент этажа (Кэ) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 4 .
Таблица 4
| Характеристика занимаемого этажа | Функции | |||
| Офисная | Торговая | Производственноскладская | Оказание услуг населению | |
| 1-й этаж | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| 2-й этаж | 0,99 | 0,97 | 0,85 | 0,99 |
| Цоколь | 0,95 | 1,0 | 0,93 | 0,95 |
| Подвал | 0,75 | 0,91 | 0,8 | 0,75 |
| Выше 2-го (с лифтом) | 0,95 | 0,86 | 0,74 | 0,95 |
| Выше 2-го (без лифта) | 0,95 | 0,81 | 0,69 | 0,95 |
| Мансарда (с лифтом) | 0,85 | 0,76 | 0,63 | 0,85 |
| Мансарда (без лифта) | 0,8 | 0,59 | 0,50 | 0,8 |
| Технический этаж | 0,5 | 0,5 | 0,90 | 0,5 |
| Технический подвал | 0,5 | 0,5 | 0,80 | 0,5 |
| Здание целиком | 0,9 | 0,98 | 0,90 | 0,9 |
Примечания:
а) цоколь - этаж при отметке пола помещения ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений;
б) подвал - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений;
в) мансарда - этаж, размещаемый внутри чердачного пространства;
г) технический этаж - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;
6) коэффициент состояния (Кс) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 5 .
Таблица 5
| Состояние | Функции | |||
| Офисная | Торговая | Производственноскладская | Оказание услуг населению | |
| "Евростандарт" | 1,68 | 1,97 | 2,40 | 1,68 |
| Упрощенный "Евростандарт" | 1,52 | 1,39 | 1,64 | 1,52 |
| Отличное | 1,36 | 1,26 | 1,32 | 1,36 |
| Нормальное | 1,00 | 1,00 | 1,0 | 1,00 |
| Удовлетворительное | 0,64 | 0,65 | 0,67 | 0,64 |
| Неудовлетворительное | 0,42 | 0,38 | 0,37 | 0,42 |
| Непригодное | 0,30 | 0,11 | 0,10 | 0,30 |
Примечания:
а) "Евростандарт" - объект нежилого фонда пригоден к использованию, не имеет дефектов, после ремонта, проведенного с использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, вентиляционным, пожарно-техническим и охранным оборудованием (в том числе системой принудительной вентиляции и регулируемой отопительной системой);
б) упрощенный "Евростандарт" - объект нежилого фонда пригоден к использованию, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен типовым электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии;
в) отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов;
г) нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов);
д) удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкции, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов);
е) неудовлетворительное - объект нежилого фонда в текущем состоянии не пригоден к использованию, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой; требуется восстановление отделки;
ж) непригодное для использования - объект нежилого фонда не пригоден к использованию, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта; нарушена гидроизоляция; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций;
7) коэффициент типа здания (Кт) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 6 .
Таблица 6
| Тип здания | Функции | |||
| Офисная | Торговая | Производственноскладская | Оказание услуг населению | |
| Капитальное здание | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| Деревянное здание | 0,80 | 0,80 | 0,80 | 0,80 |
| Ангар | 0,60 | 0,70 | 0,80 | 0,60 |
| Павильон | 0,50 | 0,60 | 0,80 | 0,50 |
Примечания:
а) капитальное здание - здание производственного и непроизводственного назначения на фундаменте, стены из каменных материалов, кирпича, панелей, шлакоблоков, железобетона, бетона;
б) деревянное здание - здание, имеющее бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой;
в) ангар - сооружение с металлическим каркасом, металлическими стенами, заглубленным фундаментом;
г) павильон - легкое тонкостенное сооружение с металлическим или деревянным каркасом;
8) коэффициент благоустройства (Кб) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 7 .
Таблица 7
| Элементы благоустройства | Функции | |||
| Офисная | Торговая | Производственноскладская | Оказание услуг населению | |
| Отсутствие электроснабжения | 0,50 | 0,50 | 0,60 | 0,50 |
| Отсутствие водоснабжения | 0,93 | 0,93 | 0,98 | 0,93 |
| Отсутствие отопления | 0,65 | 0,65 | 0,88 | 0,65 |
| Отсутствие канализации | 0,85 | 0,84 | 0,98 | 0,85 |
| Отсутствие горячего водоснабжения | 0,97 | 0,93 | 0,99 | 0,97 |
| Отсутствие горячей воды и канализации | 0,82 | 0,78 | 0,97 | 0,82 |
| Отсутствие холодной и горячей воды, канализации | 0,77 | 0,73 | 0,95 | 0,77 |
| Есть только электроснабжение | 0,50 | 0,47 | 0,84 | 0,50 |
Примечания:
а) считается, что водоснабжение, горячая вода и (или) канализация в помещении отсутствуют, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании, в котором расположено помещение;
б) при наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1,0.
III.Метод индивидуальной оценки
1.Метод индивидуальной оценки применяется для определения арендной платы по следующим объектам недвижимости:
1) зданий (части зданий) общей площадью более пятисот квадратных метров, являющихся предметом договора аренды;
2) зданий (части зданий) специального назначения;
3) совокупности объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке, объединенных целевым назначением;
4) объектов недвижимости на срок аренды один год и более;
5) иных объектов, имеющих отличительные особенности индивидуального характера и не имеющих аналогов на территории Рязанской области.
2.Порядок расчета арендной платы:
1) арендная плата за арендуемый объект недвижимости (АПн) определяется по формуле:
АПн = Арасч х S (руб.),
где
Арасч - расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год, (руб.);
S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости, (кв. м);
2) расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год (Арасч) рассчитывается по формуле:
Арасч = Арын х Ксз (руб.),
где
Арын - рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год конкретного объекта недвижимости, (руб.);
Ксз - коэффициент социально-экономической значимости;
3) рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год (Арын) конкретного объекта недвижимости определяется в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы объекта в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
IV.Метод определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости
1.Метод определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости применяется для расчета арендной платы по объектам недвижимости при условии их использования не более четырех часов в сутки одним арендатором.
2.Определение расчетной ставки арендной платы в рамках настоящей Методики производится в расчете на один нормо-час. Один нормо-час соответствует одному часу аренды одного объекта недвижимости.
3.Для определения арендной платы используются следующие исходные данные:
1) адрес объекта недвижимости;
2) объемно-планировочные параметры (площадь, высота потолка, вместимость);
3) состояние объекта недвижимости (для спортивных залов - качество покрытия пола и разметки, наличие дополнительных улучшений);
4) наличие элементов благоустройства (отопления, канализации, водопровода, электроснабжения), а также обеспеченность объекта недвижимости душем, унифицированными стационарными посадочными местами (скамейками, стульями, мягкими креслами), звуковой и световой аппаратурой, экраном и кинопроектором - для помещений соответствующего назначения;
5) период аренды (количество часов использования объекта недвижимости арендатором в течение месяца);
6) вид деятельности арендатора в арендуемом объекте недвижимости, социальная значимость арендатора.
4.Порядок определения арендной платы:
1) арендная плата за арендуемый объект недвижимости (АПн) определяется по формуле:
АПн = Арасч х В (руб.),
где
Арасч - расчетная ставка аренды за один нормо-час (руб.);
В - время использования объекта недвижимости в течение календарного года (час);
2) расчетная ставка аренды (Арасч) за один нормо-час рассчитывается по формуле:
Арасч = Арын х Ксз (руб.),
где
Арын - рыночная ставка аренды за один нормо-час, определяемая для каждого из пяти типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения) с учетом коэффициента, характеризующего конкретные параметры арендуемого объекта и период его использования;
Ксз - коэффициент вида социально-экономической значимости арендатора;
3) рыночная ставка аренды за один нормо-час (Арын), определяемая для каждого из пяти типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения), рассчитывается по формуле:
Арын = АБрын х Ка (руб.),
где
АБрын - базовая рыночная ставка аренды в расчете на один нормо-час для каждого типа объектов недвижимости (руб.);
Ка - коэффициент, характеризующий конкретные параметры арендуемого объекта и период его использования;
4) коэффициент, характеризующий конкретные параметры арендуемого объекта и период его использования (Ка), рассчитывается по формуле:
Ка = Коп х Кс х Кб х Кпа (руб.),
где
Коп - объемно-планировочный коэффициент;
Кс - коэффициент состояния;
Кб - коэффициент благоустройства;
Кпа - коэффициент периода аренды.
5.Определение исходных данных для расчета арендной платы:
1) значение базовой рыночной ставки аренды в расчете на один нормо-час (АБрын) за пользование арендуемым объектом для каждого типа объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения), а также значения объемно-планировочного коэффициента, коэффициентов состояния, благоустройства и периода аренды определены на основании результатов исследования рынка недвижимости Рязанской области с использованием методов математического анализа;
2) базовая рыночная ставка аренды в расчете на один нормо-час (АБрын) за пользование арендуемым объектом для каждого из типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения) определяется на основании данных, приведенных в таблице 8 .
Таблица 8
| Типы объектов недвижимости | Базовая рыночная ставка аренды в расчете на один нормо-час (руб.) |
| Спортивные залы | 385,0 |
| Аудиторные помещения | 160,0 |
| Актовые залы | 288,0 |
| Зрительные залы | 320,0 |
| Помещения в учреждениях здравоохранения | 132,0 |
3) объемно-планировочный коэффициент (Коп) в зависимости от типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения) определяется по таблице 9 .
Таблица 9
| Масштаб, площадь | Объемно-планировочные параметры (масштаб, площадь, вместимость) | Коэффициент Коп |
| Спортивный зал | ||
| Малый | Зал менее 23 м в длину и (или) потолки менее 4 м | 0,8 |
| Стандарт | Зал от 23 до 30 м в длину и потолки от 4 до 5 м | 1,0 |
| Большой | Зал более 32 м в длину и потолки более 5 м | 1,1 |
| Аудиторные помещения | ||
| Малое | до 25 кв. м | 0,9 |
| Стандарт | более 25 кв. м | 1,0 |
| Актовые и зрительные залы | ||
| Малый | до 100 человек | 0,9 |
| Стандарт | от 100 до 150 человек | 1,0 |
| Большой | более 150 человек | 1,2 |
| Помещения в учреждениях здравоохранения | ||
| Малое | до 10,0 кв. м | 0,9 |
| Стандарт | 10 - 20 кв. м | 1,0 |
| Большое | более 20,0 кв. м | 1,3 |
4) коэффициент состояния (Кс) определяется по таблице 10 .
Таблица 10
| Состояние | Параметры | Коэффициент Кс |
| Спортивный зал | ||
| Удовлетворительное | Низкое качество покрытия пола, стертая разметка | 0,9 |
| Нормальное | Хорошее качество покрытия пола, хорошая разметка | 1,0 |
| Отличное | Хорошее качество паркета, хорошая разметка | 1,2 |
| Аудиторные помещения, актовые и зрительные залы | ||
| Удовлетворительное | Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов) | 0,7 |
| Нормальное | Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов) | 1,0 |
| Отличное | Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов | 1,3 |
| Помещения в учреждениях здравоохранения | ||
| Удовлетворительное | Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов) | 0,8 |
| Нормальное | Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов) | 1,0 |
| Отличное | Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов, более 20,0 кв. м | 1,2 |
5) коэффициент благоустройства (Кб) определяется по таблице 11 .
Таблица 11
| Благоустройство | Параметры | Коэффициент Кб |
| Спортивный зал | ||
| Недостаточное | Освещение, водопровод, отопление | 0,9 |
| Минимальное | Освещение, канализация, водопровод, отопление | 1,0 |
| Нормальное | Освещение, канализация, отопление, душ | |
| Аудиторные помещения, актовые и зрительные залы | ||
| Недостаточное | Частично отсутствуют унифицированные, стационарные посадочные места и (или) звуковая и световая аппаратура в нерабочем состоянии | 0,7 |
| Минимальное | Имеются в наличии унифицированные, стационарные посадочные места (скамейки или стулья), звуковая аппаратура в рабочем состоянии | 1,0 |
| Нормальное | Имеются в наличии унифицированные, стационарные посадочные места (мягкие кресла), звуковая аппаратура и световая аппаратура в рабочем состоянии, имеются экран и кинопроектор | КЗ |
| Помещения в учреждениях здравоохранения | ||
| Наличие благоустройства | Коэффициент Кб | |
| Отсутствие электроснабжения | 0,5 | |
| Отсутствие водоснабжения | 0,9 | |
| Отсутствие отопления | 0,7 | |
| Отсутствие канализации | 0,8 | |
| Отсутствие горячего водоснабжения | 0,9 |
6) коэффициент периода аренды (Кпа) для всех типов объектов определяется по таблице 12 .
Таблица 12
| Период аренды (вид аренды) | Период аренды, час/мес. | Коэффициент Кпа |
| Единовременная | до 2 | 1,2 |
| Периодическая | от 3 до 8 | 1,1 |
| Регулярная | от 9 до 24 | 1,0 |
| Интенсивная | от 25 до 32 | 0,8 |
| Постоянная | более 32 | 0,7 |
V.Заключительные положения
1.Величина арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости в год, рассчитанная по настоящей Методике, не может быть установлена ниже минимальной величины арендной платы за один квадратный метр площадей в год.
2.Минимальная величина арендной платы за один квадратный метр площадей в год устанавливается в размере 400,0 рублей (кроме договоров аренды, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства).
По договорам аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства, минимальная величина арендной платы за один квадратный метр площадей в год устанавливается в размере 250,0 рублей.
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ СООРУЖЕНИЯМИ,
ОБОРУДОВАНИЕМ, ТРАНСПОРТНЫМИ СРЕДСТВАМИ
1.При расчете арендной платы за пользование сооружениями (кроме газовых сетей, построенных за счет средств областного бюджета) (далее - газовые сети), оборудованием, транспортными средствами используется рыночная стоимость объекта аренды, определенная в отчете независимого оценщика.
2.Размер арендной платы за пользование сооружениями (кроме газовых сетей), оборудованием, транспортными средствами (АПоф) определяется по формуле:
АПоф = Рс х П1 (руб.),
где
Рс - рыночная стоимость объекта аренды, определенная в отчете независимого оценщика (руб.);
П1 - арендный процент за пользование сооружениями (кроме газовых сетей), оборудованием, транспортными средствами, устанавливается в размере 15,0%, за пользование судами внутреннего водного транспорта - в размере 3,0%.
3.Размер арендной платы за пользование газовыми сетями (АПгс) определяется по формуле:
АПгс = Вс х П2 (руб.),
где
Вс - восстановительная стоимость передаваемого в аренду объекта (первоначальная с учетом переоценок) (руб.);
П2 - арендный процент за пользование газовыми сетями, устанавливается в размере 3,0%.
4.При использовании арендатором сооружений (кроме газовых сетей), оборудования, транспортных средств менее 4 часов в сутки размер арендной платы (АПоф 1) определяется по формуле:
Апоф1 = АПоф х Кзг (руб.),
где
АПоф - размер арендной платы за пользование сооружениями (кроме газовых сетей), оборудованием, транспортными средствами, определяется согласно пункту 2 настоящей Методики (руб.);
Кзг - коэффициент загрузки.
5.Коэффициент загрузки (Кзг) определяется по формуле:
Кзг = Н: 2010,
где
Н - количество часов использования объекта аренды в год (час);
2010 - количество часов рабочего времени при 40-часовой рабочей неделе (в среднем).
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА
ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ
1.Размер арендной платы за пользование имущественным комплексом (АПик) определяется по формуле:
АПик = АПн + АПоф + АПос (руб.),
где
АПн - арендная плата за пользование недвижимостью (кроме сооружений), входящей в состав имущественного комплекса, определяется согласно приложению N 1 к постановлению (руб.);
АПоф - арендная плата за пользование сооружениями, оборудованием, транспортными средствами, определяется согласно приложению N 2 к постановлению (руб.);
АПос - арендная плата за пользование оборотными средствами и другими активами в части, определенной Гражданским кодексом Российской Федерации, (руб.).
2.Размер арендной платы за пользование оборотными средствами и другими активами (АПсо) определяется по формуле:
АПос = Сос х Пар (руб.),
где
АПос - размер арендной платы за пользование оборотными средствами и другими активами (руб.);
Сос - стоимость оборотных средств и других активов (руб.);
Пар - арендный процент, определяется на уровне ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на момент заключения договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, (%).