Приложение к Закону от 24.03.2005 г № 1550-III Программа
Областная целевая программа «Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005 — 2010 годы»
ПАСПОРТ ПРОГРАММЫ
| Наименование Программы | областная целевая программа "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005 - 2010 годы" (далее - Программа) |
| Государственный заказчик | Правительство Рязанской области |
| Цель Программы | создание необходимых условий для решения жилищной проблемы населения Рязанской области с помощью ипотечного кредитования |
| Задачи Программы | разработка универсального организационно-финансового механизма, обеспечивающего автономное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях; создание инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования в Рязанской области, подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов; обеспечение доступности приобретения жилья гражданами с различным уровнем доходов за счет получения ипотечных кредитов |
| Исполнители Программы | управление капитального строительства Рязанской области, ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" |
| Сроки и этапы реализации Программы | 2005 - 2010 годы I этап - 2005 г. формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития в области системы ипотечного жилищного кредитования. Организация процесса рефинансирования закладных. Реализация пилотного инвестиционно-строительного проекта; II этап - 2006 - 2007 гг. организация инвестиционно-строительного процесса в рамках Программы. Привлечение внебюджетных инвестиций в строительный комплекс; III этап - 2008 - 2010 гг. интенсивное развитие системы ипотечного жилищного кредитования по всей территории области |
| Основные мероприятия Программы | формирование финансовых и организационных механизмов создания системы ипотечного жилищного кредитования на территории Рязанской области; разработка нормативных правовых актов по реализации Программы |
| Прогнозируемые источники и объемы финансирования Программы | средства областного бюджета в размере 585 млн. руб.; внебюджетные источники - 4641 млн. руб. |
| Ожидаемые результаты реализации Программы | создание эффективных финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения на приобретение жилья; привлечение долгосрочных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство; улучшение социально-бытовых и жилищных условий; привлечение внебюджетных средств в государственные социально-экономические программы |
| Система организации контроля за реализацией Программы | общее руководство, межведомственную координацию и контроль за реализацией мероприятий Программы осуществляет государственный заказчик; ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" ежегодно информирует государственного заказчика о ходе реализации Программы: предоставляет отчеты об использовании средств областного бюджета; участвует в создании нормативно-правовой базы; привлекает строительные, страховые, оценочные, риэлтерские, кредитные и другие учреждения и организации на договорной основе к участию в реализации Программы |
| Контроль за использованием средств областного бюджета, направленных на реализацию Программы | контроль за использованием средств областного бюджета осуществляют: Рязанская областная Дума; Счетная палата Рязанской области |
1.СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ И ОБОСНОВАНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ ПРОГРАММНЫМИ МЕТОДАМИ
Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование является важным инструментом реализации проводимой государством жилищной политики. Принятые в 2004 году федеральные законодательные акты о формировании рынка доступного жилья создали условия для более интенсивного развития на территории Российской Федерации системы ипотечного кредитования.
Накопленный в ходе реализации на территории Рязанской области целевых программ в сфере жилищного строительства ("Свой дом", "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003 - 2010 годы", "Обеспечение жильем молодых семей на 2003 - 2010 годы") опыт позволяет сделать следующий шаг и вступить в общефедеральную систему ипотечного кредитования.
Положительная динамика роста денежных доходов населения области, увеличение объемов строительства жилья, обеспечение необходимых законодательных правил работы с закладными позволяют сделать вывод о том, что в Рязанской области созданы необходимые предпосылки для успешного функционирования системы ипотечного кредитования в соответствии со стандартами, устанавливаемыми ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и обеспечивающими единые правила оформления закладных и стабильную систему рефинансирования.
Вместе с тем не для всех жителей области будут доступны банковские кредиты на стандартных условиях. Для отдельных категорий граждан (например, для молодых и многодетных семей, работников бюджетной сферы, инвалидов и т.д.) необходимо предусмотреть меры государственной поддержки, обеспечивающие повышение доступности кредитных ресурсов.
Для решения данной проблемы требуется участие и взаимодействие органов государственной власти всех уровней, органов местного самоуправления, участников ипотечного рынка, а также других предприятий и организаций, что обуславливает необходимость применения программных методов.
2.ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОГРАММЫ
1.Основной целью реализации настоящей Программы является создание необходимых условий для решения жилищной проблемы граждан.
2.Для ее достижения необходимо решить следующие основные задачи:
формирование механизма ипотечного жилищного кредитования, создание действенных механизмов взаимодействия всех участников рынка жилья и ипотечного кредитования;
реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования;
внедрение финансово-кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению внебюджетных источников финансирования и средств населения в жилищную сферу, совершенствование системы финансирования строительства;
повышение платежеспособного спроса граждан посредством реализации социальных ипотечных программ;
использование освобождающихся бюджетных средств на инвестирование в жилищное строительство;
создание механизмов мобилизации ресурсов для обеспечения жилищного инвестиционно-строительного процесса.
3.Развитие системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики Рязанской области. В жилищной политике основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем граждан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно без финансовой помощи со стороны Правительства Рязанской области, а для отдельных категорий граждан (молодых семей, бюджетных работников, прочих) - с оказанием Правительством Рязанской области адресной финансовой поддержки с целью обеспечения условий для получения кредита.
4.Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования должно привести к созданию в Рязанской области функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.
5.Система жилищного ипотечного кредитования должна основываться на следующих принципах:
стимулирование и равная поддержка Правительством Рязанской области тех схем жилищного ипотечного кредитования, которые являются адекватными складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере соответствуют интересам развития Рязанской области;
обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэлтеров;
поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений через организацию системы ссудосбережения;
предоставление государственных гарантий (поручительств) Региональному оператору ипотечного жилищного кредитования для привлечения долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;
обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения;
совершенствование нормативной и правовой базы в целях устранения препятствий развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
3.МЕРОПРИЯТИЯ ПРОГРАММЫ
1.Система мероприятий Программы включает в себя следующие направления:
1) нормативно-правовое и методологическое обеспечение реализации Программы;
2) финансовое обеспечение реализации Программы;
3) организационное обеспечение реализации Программы.
2.Развитие ипотечного жилищного кредитования в Рязанской области в рамках настоящей Программы осуществляется в соответствии с концепцией программы, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в редакции Постановлений Правительства Российской Федерации от 12.04.2001 N 291, от 08.05.2002 N 302).
3.Развитие взаимоотношений сторон регулируется соглашениями, заключаемыми между ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - Агентство), Правительством Рязанской области и региональным оператором по ипотечному жилищному кредитованию (далее - Региональный оператор), в качестве которого выступает ОАО "Рязанская ипотечная корпорация" (далее - Корпорация), а также договорами и соглашениями, заключаемыми между Агентством и Корпорацией.
4.Во исполнение вышеназванных соглашений, в целях создания и развития на территории Рязанской области рынка ипотечного жилищного кредитования Корпорация обеспечивает инфраструктуру ипотечного рынка, включая организацию взаимодействия с кредитными, страховыми, оценочными, риэлтерскими организациями.
5.Выбор партнеров для участия в реализации социальных программных мероприятий осуществляется на конкурсной основе, с целью сокращения издержек при осуществлении программы ипотечного кредитования при одновременном улучшении качества предоставляемых услуг.
6.Основными функциями Правительства Рязанской области являются выработка единой региональной жилищной политики и обеспечение бюджетного финансирования Программы.
7.В рамках социальной поддержки населения Правительством Рязанской области разрабатываются и принимаются нормативные правовые акты, регулирующие выдачу целевых субсидий за счет средств областного бюджета при ипотечном жилищном кредитовании и предусматривающие: дифференцирование субсидий по различным категориям граждан (молодые семьи, работники бюджетной сферы, сельские жители и др.); размеры, сроки и условия предоставления субсидий для каждой группы населения; полномочия органов государственной власти по исполнению данных нормативных актов; механизм, обеспечивающий включение средств на выплату субсидий при формировании и утверждении бюджета на очередной финансовый год.
8.Управление капитального строительства Рязанской области осуществляет контроль за реализацией инвестиционно-строительных проектов в рамках настоящей Программы, участвует в организации тендера подрядных организаций при строительстве с использованием бюджетных средств.
9.Исполнителем Программы выступает Корпорация, основными направлениями деятельности которой являются:
организация в регионе системы ипотечного жилищного кредитования;
выполнение функций заказчика-застройщика или инвестора при строительстве жилья в ипотечных проектах;
предоставление риэлтерских услуг;
предоставление консультационных услуг;
привлечение инвестиций в строительный комплекс.
10.Корпорация выполняет следующие функции в системе ипотечного жилищного кредитования:
участвует в разработке стандартов системы ипотечного жилищного кредитования;
проводит разъяснительную работу среди населения по системе ипотечного жилищного кредитования и осуществляет ее пропаганду;
организует обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риэлтерских агентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков-застройщиков нового жилья;
ведет прием населения;
разрабатывает положения и организует тендеры строительных организаций по участию в ипотечных программах.
11.Контрольные функции по реализации областных целевых программ осуществляет Совет, в состав которого входят представители Рязанской областной Думы (не менее 30 процентов от установленного числа членов Совета), Правительства Рязанской области и исполнительных органов государственной власти Рязанской области. Положение о Совете и его персональный состав утверждается постановлением Губернатора Рязанской области.
(п. 11 введен Законом Рязанской области от 05.08.2005 N 85-ОЗ)
4.ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
4.1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.Государственным заказчиком программы выступает Правительство Рязанской области.
2.Основными функциями Правительства Рязанской области являются:
выработка единой региональной жилищной политики;
обеспечение бюджетного финансирования программы;
определение уполномоченного органа, осуществляющего оперативное управление реализацией программы, координацию деятельности заинтересованных государственных органов и учреждений, организацию работы с органами местного самоуправления.
3.На Корпорацию возлагаются обязанности по реализации мероприятий, предусмотренных настоящей программой, в том числе учет и распределение средств, предусмотренных для реализации программы, обеспечения условий реализации программы в области.
4.Средства областного бюджета, предусмотренные на финансирование программы, Финансово-казначейским управлением Рязанской области направляются уполномоченному органу.
5.Ежеквартально (не позднее десяти дней до начала планируемого квартала) Корпорация подает в уполномоченный орган заявку о выделении средств на планируемый квартал для выполнения мероприятий программы.
6.На основании указанной заявки уполномоченный орган перечисляет средства Корпорации.
7.Не позднее 15 (пятнадцати) дней после окончания квартала Корпорация представляет в уполномоченный орган отчет об использовании средств областного бюджета за истекший квартал.
8.Средства областного бюджета, направляемые Корпорацией в рамках реализации настоящей программы, на финансирование инвестиционно-строительных проектов подлежат возврату в областной бюджет.
Порядок возврата указанных средств в областной бюджет устанавливается Правительством Рязанской области.
4.2.ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА, ЕГО РЕФИНАНСИРОВАНИЕ И СОПРОВОЖДЕНИЕ
4.2.1.ПРОЦЕДУРА ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ)
4.2.1.1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.Процесс выдачи ипотечных жилищных кредитов (займов) и их рефинансирование в Рязанской области осуществляется в соответствии с федеральными Стандартами процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее - Стандарты), утвержденными Агентством.
2.В рамках настоящей Программы первичный кредитор заключает с заемщиком кредитный договор (договор займа) на приобретение или строительство жилого помещения, подлежащего залогу в качестве обеспечения исполнения обязательств по ипотечным кредитам.
3.В случае, если супруг(а) заемщика не является солидарным созаемщиком, то он(а) выступает поручителем по кредитному договору (договору займа). Если супруг(а) заемщика не является залогодателем, то он(а) обязательно оформляет письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого жилого помещения в ипотеку.
4.При заключении договора ипотеки в силу закона залогодателем обязательно должны выступать все или один из заемщиков.
5.Заемщиков, то есть лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях.
6.Вышеприведенные требования к заемщику в равной степени относятся и применяются к созаемщику.
7.Если заемщиков несколько, то предельный срок кредита (займа) рассчитывается исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В ином случае расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами созаемщиков.
8.Досрочное погашение кредита (займа) возможно в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа).
9.Все платежи по регистрации сделок, права собственности, обременения и иным основаниям осуществляются за счет заемщика.
10.Вопросы, связанные с приобретением жилья с использованием ипотечного жилищного кредита, не нашедшие отражения в настоящей Программе, регулируются на основе заключаемых договоров, законодательства Российской Федерации и Стандартов.
4.2.1.2.УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ЗАЙМА)
1.Ипотечные жилищные кредиты (займы) предоставляются гражданам Российской Федерации для приобретения или строительства жилья на территории Рязанской области.
2.В случае приобретения жилья гражданин должен внести первоначальный взнос в установленном Стандартами размере. В качестве первоначального взноса могут быть учтены: личные сбережения, средства, полученные в виде государственных субсидий, или средства, полученные гражданином от предприятий, организаций или иных юридических лиц (далее - организаций).
3.Расчет максимальной суммы кредита (займа), которая может быть выдана гражданину, производится на основе стабильного дохода, подтвержденного официальными документами, предусмотренными Стандартами. Гражданин должен представить документы о получении стабильного дохода за установленный Стандартами период.
4.Обеспечением ипотечного кредита (займа) является залог построенного или приобретенного за счет ипотечного кредита недвижимого имущества, а также иного имущества и имущественных прав на недвижимое имущество. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита (займа) может рассматриваться поручительство как физических, так и юридических лиц.
5.Процентная ставка в настоящей Программе принимается равной ставке, установленной Агентством на дату заключения кредитного договора.
Максимально допустимая сумма кредита (займа) определяется исходя из чистого среднемесячного дохода заемщика и созаемщика(ов) с учетом размера прожиточного минимума, установленного для Рязанской области на день рассмотрения пакета документов на получение ипотечного кредита в кредитной организации.
6.Возврат кредита (займа) и уплата процентов за пользование им производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами, включающими проценты за пользование ипотечным кредитом (займом) и часть суммы погашаемого основного долга. Платежи рассчитаны таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.
7.Первый платеж заемщика включает только начисленные проценты за период времени, считая с даты фактического предоставления кредита (займа) по последнее число расчетного процентного периода. Первый платеж подлежит внесению во второй платежный период и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй платежный период.
8.В последующие месяцы заемщик производит платежи по возврату кредита (займа) и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:
Размер ПС
ежемесячного = ОСЗ х -----------------------------,
аннуитетного - (Кол. мес-1)
платежа 1 - (1 + ПС)где:
ОСЗ - остаток суммы кредита (займа) на расчетную дату;
ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной в соответствии с кредитным договором (договором займа) (в процентах годовых);
Кол. мес. - количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата кредита (займа).
9.Денежные суммы, вносимые (перечисляемые) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору (договору займа), направляются, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:
в первую очередь - на уплату неустойки;
во вторую очередь - на уплату просроченных процентов;
в третью очередь - на уплату срочных процентов;
в четвертую очередь - на погашение основной задолженности по кредиту (займу).
10.Обязательства заемщика считаются полностью исполненными после возврата кредитной или иной организации в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) всей суммы кредита (займа), уплаты всех причитающихся процентов за пользование кредитом и неустоек, определяемых на дату возврата кредита (займа), а также возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.
При досрочном частичном погашении основного долга по кредиту (займу) кредитная организация сокращает срок кредитования на основании заявления заемщика.
4.2.1.3.ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТА (ЗАЙМА) НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ
1.Гражданин, желающий принять участие в настоящей Программе, обращается в Корпорацию. Корпорация знакомит его с условиями получения кредита (займа), определяет максимально возможную сумму кредита (займа), которую гражданин может получить в зависимости от его дохода или совокупного дохода супругов (созаемщиков), выдает ему перечень утвержденных Корпорацией документов для формирования кредитного дела и перечень документов по продавцам, необходимых для предоставления Корпорации и первичному кредитору для получения кредита (займа).
2.На основании представленных документов Корпорация анализирует информацию о заемщике, проверяет платеже- и кредитоспособность заемщика, соответствие жилого помещения требованиям Стандартов, составляет отчет по анализу и выносит дело заемщика на заседание кредитного комитета.
3.Кредитный комитет приглашает заемщика на заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита (займа) (или об отказе в его выдаче) и уведомляет об этом гражданина.
4.После принятия положительного решения о выдаче кредита Корпорация обеспечивает передачу кредитного дела первичному кредитору.
Первичный кредитор принимает окончательное решение о предоставлении кредита (займа) (или об отказе в его выдаче) заемщику после проверки документов на приобретаемую квартиру и изучения его платеже- и кредитоспособности. После этого следует процедура предоставления кредитных средств и оформление договора купли-продажи и ипотеки, закладной. Данная процедура проходит в соответствии с положениями Стандартов. Применительно к каждому конкретному виду приобретаемого жилья (предоставление ипотечного кредита на приобретение готового жилья; на приобретение жилья по договорам долевого участия в строительстве (договорам уступки права требования - цессии); предоставление кредита на строительство индивидуального жилого дома) учитываются соответствующие положения Стандартов о процедуре выдачи кредита.
5.Ипотечный кредит (заем) предоставляется при обязательном соблюдении следующих условий:
1) оплаты заемщиком из собственных средств комиссионного вознаграждения за открытие счетов и обслуживание кредита (по требованию первичного кредитора);
2) внесения первоначального взноса заемщиком с предоставлением документа, подтверждающего получение продавцом от заемщика денежных средств;
3) предоставления первичному кредитору подлинников документов, подтверждающих снятие продавца с регистрационного учета по адресу реализуемого им жилого помещения.
6.Возврат денежных средств в областной бюджет по заключенным договорам займа осуществляется на основании Положения о порядке выдачи займов, утвержденного постановлением Правительства Рязанской области.
При изменении законодательства Российской Федерации и положений Стандартов требования к процедуре предоставления ипотечных кредитов, форме и содержанию необходимых документов приводятся в соответствии с требованиями законодательства.
4.2.1.4.ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ЗАЙМА)
ПО ДОГОВОРАМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
(ДОГОВОРАМ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ - ЦЕССИИ)
1.Гражданин, желающий принять участие в настоящей Программе, обращается в Корпорацию. Корпорация знакомит его с условиями получения кредита (займа), определяет максимально возможную сумму кредита (займа), которую гражданин может получить в зависимости от его дохода или совокупного дохода супругов (созаемщиков), выдает ему перечень необходимых документов для формирования кредитного дела.
2.Дальнейшая процедура выдачи ипотечного кредита, оформление договора долевого участия в строительстве жилья, ипотеки и закладной происходит в соответствии с требованиями Стандартов.
3.По завершении строительства заемщик обязан представить первичному кредитору акт Государственной комиссии о приеме дома в эксплуатацию, оформить технический паспорт, произвести оценку недвижимости, зарегистрировать право собственности на жилое помещение.
4.2.1.5.ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА
1.Ипотечный кредит может быть предоставлен жителям Рязанской области для строительства или завершения строительства индивидуального жилого дома (далее - жилой дом) на территории Рязанской области.
2.Гражданин, желающий принять участие в настоящей Программе, обращается в Корпорацию. Корпорация знакомит его с условиями получения кредита (займа), определяет максимально возможную сумму кредита (займа), которую гражданин может получить в зависимости от его дохода или совокупного дохода супругов (созаемщиков), выдает ему перечень необходимых документов для формирования кредитного дела. Дальнейшая процедура выдачи ипотечного кредита, оформление договора подряда, ипотеки и закладной происходит в соответствии с требованиями Стандартов.
3.Для получения ипотечного кредита в числе других документов для формирования кредитного дела могут быть затребованы:
1) копия решения о выделении земельного участка для строительства, кадастровый план земельного участка;
2) копия свидетельства о государственной регистрации права собственности или договора аренды земельного участка или иной документ, удостоверяющий право гражданина на земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома (право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения, в случае оформления прав до 25.10.2001);
3) разрешение на производство строительно-монтажных работ на выделенном земельном участке, выданное органом местного самоуправления или соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации;
4) справка о сметной стоимости жилого дома и архитектурно-строительный проект на строительство.
4.Корпорация осуществляет комплексный анализ платежеспособности и кредитоспособности гражданина, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства, принимает решение о выдаче гражданину ипотечного жилищного кредита или об отказе в выдаче, уведомляет о решении заемщика. Рассмотрение сформированного пакета документов по заемщику, принятие решения о предоставлении кредита (займа), контроль за целевым использованием средств, сроками и качеством строительства, сдачи жилого дома в эксплуатацию осуществляются Корпорацией совместно с первичным кредитором.
5.Заемщик обязан по завершении строительства представить первичному кредитору акт Государственной комиссии о приеме жилого дома в эксплуатацию, утвержденный главой администрации населенного пункта.
6.После утверждения надлежащим должностным лицом акта Государственной комиссии о приеме жилого дома в эксплуатацию заемщик оформляет технический паспорт на жилой дом, производит оценку недвижимости, другие юридически необходимые действия и представляет в регистрирующий орган все документы, необходимые для регистрации за заемщиком права собственности на законченный строительством жилой дом.
Обеспечением возврата кредита (займа), предоставленного для строительства или достройки жилого дома, могут являться:
1) залог объекта;
2) страхование предмета ипотеки;
3) страхование жизни и потери трудоспособности заемщика;
4) залог земельного участка, на котором расположен объект, либо права аренды на него (срок аренды должен быть не менее срока кредитования);
5) гарантия (поручительство) третьих лиц (до оформления залога объекта и залога земельного участка, на котором расположен объект, либо до оформления права аренды на него).
4.2.2.ПРОЦЕДУРА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
1.Стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов) включают:
1) выкуп ипотечных кредитов (закладных) Региональным оператором;
2) выкуп ипотечных кредитов (закладных) Агентством.
2.Региональный оператор осуществляет выкуп ипотечных кредитов (закладных) у первичных кредиторов в соответствии с требованиями Стандартов.
3.Передача прав по закладным между первичным кредитором и Корпорацией осуществляется путем заключения сделки в простой письменной форме - заключения договора купли-продажи закладных и непосредственной передачи закладных по актам приема-передачи по формам, рекомендуемым Агентством, скрепленного печатью и подписями сторон. При передаче закладной на ней производится отметка о новом владельце закладной - Региональном операторе.
При наличии согласия сторон в договор могут быть включены положения, касающиеся порядка обратного выкупа или замены первичным кредитором или Региональным оператором приобретенных ипотечных кредитов (закладных) в случае их дефолта.
4.Передача прав по закладным между Корпорацией и Агентством совершается путем заключения сделки в простой письменной форме - заключения договора купли-продажи закладных, непосредственной передачи закладных по акту приема-передачи по утвержденным и прилагаемым к стандартам формам и скрепленным печатью и подписями сторон. При передаче закладной на ней производится отметка о новом владельце закладной - Агентстве.
5.Выкуп Агентством ипотечных кредитов (закладных) у Регионального оператора осуществляется при условии их соответствия требованиям Стандартов.
6.Оплата закладных осуществляется Агентством после подписания соответствующего акта приемки закладных и получения акта приема-передачи закладных в депозитарий.
В случае, если после приобретения Агентством ипотечных кредитов (закладных) выясняется, что:
в отчете о результатах анализа заемщика и жилого помещения была указана недостоверная информация;
и/или
комплектность документов, содержащаяся в кредитном деле заемщика, не соответствует требованиям Стандартов и законодательству Российской Федерации;
и/или
в договорах и иных документах, использованных первичным кредитором и/или Региональным оператором для оформления ипотечной кредитной сделки с заемщиком, не содержатся или изменены существенные условия, предусмотренные Стандартами, то Агентство вправе отказаться от приобретения закладных либо потребовать расторжения договора купли-продажи закладных, заключения договора обратного выкупа дефолтных закладных или договора мены (купли-продажи) закладных.
4.2.3.ПРОЦЕДУРА СОПРОВОЖДЕНИЯ ВЫКУПЛЕННЫХ
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАКЛАДНЫХ)
1.Стандарты процедуры сопровождения ипотечных кредитов включают:
1) обслуживание ипотечных кредитов (закладных) Региональным оператором;
2) выкуп Региональным оператором дефолтных закладных.
2.После передачи Агентству прав по закладной Региональный оператор осуществляет от своего имени, в интересах и по поручению Агентства сопровождение выкупленных Агентством ипотечных кредитов (закладных) в соответствии с договором оказания услуг.
3.Договор оказания услуг сроком действия не ограничен, и его действие распространяется на все закладные, которые выкупаются Агентством у данного Регионального оператора либо передаются Агентством ему на обслуживание.
4.В рамках заключенного договора оказания услуг Региональный оператор оказывает Агентству услуги по осуществлению:
1) аккумулирования поступающих от заемщиков платежей по исполняемым ими денежным обязательствам и перечисления данных средств на счет Агентства в установленные договором сроки;
2) контроля над своевременностью и правильностью внесения платежей заемщиками;
3) контроля за сохранностью предмета ипотеки (залога);
4) контроля за исполнением обязательств заемщиков по сохранению действия других видов обеспечения (например, контроль за своевременностью уплаты заемщиком страховых взносов по договорам страхования);
5) контроля за исполнением иных обязательств заемщика в соответствии с кредитным договором (договором займа, закладной) и договором ипотеки жилого помещения (договором ипотеки в силу закона);
6) регистрации Агентства по его поручению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве владельца закладных. Расходы по данной регистрации несет Агентство.
5.Для осуществления контроля со стороны Агентства над своевременным перечислением Региональным оператором аккумулированных платежей заемщиков в счет исполнения денежных обязательств по погашению основного долга и начисленных процентов Региональный оператор открывает в банке отдельный расчетный (текущий) счет, на котором отражаются операции по приему платежей заемщиков по выкупленным Агентством ипотечным кредитам (закладным).
6.Списание средств с данного счета должно осуществляться только в адрес Агентства в соответствии с условиями заключенного сторонами договора оказания услуг.
4.3.ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ
1.Спрос на жилье со стороны населения должен быть обеспечен предложением со стороны строительного комплекса как по количеству, так и по цене. Совместное функционирование систем ипотечного кредитования и жилищного строительства должно строиться на следующих принципах:
надежность, которая достигается за счет снижения рисков путем разделения их между участниками системы;
устойчивость за счет охвата всех участников системы;
эффективность за счет концентрации инвестиций на начальной стадии планирования проекта.
2.На областном уровне целесообразно принятие комплексной программы по реализации совместных проектов развития строительного комплекса, стройиндустрии и ипотечного кредитования.
3.Вариантом обеспечения притока внебюджетных ресурсов в сферу жилищного строительства может стать субсидирование за счет бюджета процентных ставок по кредитам банков, привлекаемых заказчиками-застройщиками для строительства жилья. Обязательным условием предоставления субсидии должно стать фиксирование цены реализации жилья покупателям на расчетно-договорном уровне.
4.Пилотные инвестиционно-строительные проекты в рамках настоящей Программы предназначены для:
обеспечения потребностей участников программы ипотечного жилищного кредитования в новых жилых помещениях, являющихся предметом ипотеки;
для получения дополнительных финансовых ресурсов, необходимых для компенсации издержек, возникающих при осуществлении программы ипотечного жилищного кредитования.
5.Участие Корпорации в строительстве жилья осуществляется на основании гражданско-правовых договоров, в том числе инвестиционного договора или договора подряда.
Финансирование инвестиционно-строительных проектов осуществляется за счет собственных средств Корпорации; за счет кредитных ресурсов; за счет средств областного бюджета, выделяемых в установленном порядке; инвестиционных ресурсов. При участии средств бюджета строительные организации-подрядчики определяются на основании тендера.
6.В инвестиционно-строительных проектах, реализуемых в рамках настоящей Программы, могут быть использованы средства, предусмотренные законом об областном бюджете на соответствующий финансовый год на финансирование настоящей программы. В этом случае квартиры, количество которых определяется пропорционально бюджетным вложениям после окончания строительства дома, должны соответствовать следующим критериям:
общая площадь данных квартир должна быть максимально приближена к размеру регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для предоставления субсидий, и обеспечивать каждого члена семьи - участника программы общей жилой площадью в размере не менее учетной нормы площади жилого помещения, установленной органом местного самоуправления;
стоимость 1 кв. метра общей жилой площади данных квартир не может превышать более чем на 30 процентов среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в Рязанской области, определяемую в установленном порядке для расчета безвозмездных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета всем категориям граждан на приобретение жилых помещений.
7.При приобретении жилого помещения, построенного за счет бюджетных средств в рамках реализации инвестиционно-строительных проектов, гражданин теряет право на получение иных форм государственной поддержки за счет средств областного бюджета, установленных областными целевыми программами в сфере жилищного строительства.
4.4.ФОРМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ
1.Правительством Рязанской области разрабатываются и утверждаются нормативные правовые акты, регулирующие порядок выдачи субсидий за счет средств областного бюджета в рамках реализации настоящей Программы и предусматривающие: дифференцирование субсидий по различным категориям граждан (молодые семьи, работники бюджетной сферы, сельские жители и др.); полномочия исполнительных органов государственной власти по исполнению данных нормативных правовых актов.
2.Субсидия выдается гражданам на следующих условиях:
гражданин зарегистрирован по месту жительства на территории Рязанской области;
гражданин относится к категории граждан, имеющих право на получение субсидии за счет средств областного бюджета;
абзац утратил силу
3.Субсидия выдается на строительство или приобретение жилья с привлечением ипотечных кредитов на территории Рязанской области в размере до 30% от стоимости жилья.
При расчете субсидии берется меньшая стоимость из фактической стоимости жилья и стоимости, рассчитанной с учетом следующих норм:
1) нормы площади жилья для семьи, получающей субсидию:
18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек,
42 кв. метра общей площади жилья для семьи, состоящей из двух человек,
33 кв. метра общей площади для семьи, состоящей из одного человека;
2) стоимость 1 кв. метра общей площади жилья утверждается постановлением Правительства Рязанской области для муниципальных образований области и не может превышать среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в Рязанской области, определяемую в установленном порядке для расчета безвозмездных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета всем категориям граждан на приобретение жилых помещений.
(п. 3 в ред. Закона Рязанской области от 05.08.2005 N 85-ОЗ)
4.Утратил силу
5.В случае, если гражданин - получатель субсидии и (или) члены его семьи имеют в собственности квартиры и (или) индивидуальные жилые дома, расчет максимального размера субсидии осуществляется в части площади жилья, не достающей до норм, установленных пунктом 3 настоящего подраздела.
(п. 5 в ред. Закона Рязанской области от 05.08.2005 N 85-ОЗ)
5.РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОГРАММЫ
1.Основными источниками финансирования Программы являются:
1) средства федерального бюджета, выделяемые в рамках федеральных жилищных программ, участниками которых является Рязанская область, а также средства ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", полученные в процессе рефинансирования;
2) средства, предусмотренные законом об областном бюджете на соответствующий финансовый год на финансирование настоящей Программы;
3) средства Корпорации;
4) средства населения области, привлекаемые в систему ипотечного жилищного кредитования;
5) кредитные ресурсы банков;
6) средства строительных и подрядных организаций, прочих инвесторов, привлекаемых в жилищное строительство;
7) средства предприятий и организаций, участвующих в корпоративных программах ипотечного жилищного кредитования.
2.Прогнозируемый объем финансирования Программы за счет средств областного бюджета составляет 585 млн. руб. (Приложение 2 к Закону Рязанской области "Об утверждении областной целевой программы "Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2005 - 2010 годы") и подлежит ежегодному уточнению при утверждении бюджета на соответствующий год:
I этап - 2005 г. - 85 млн. руб.;
II этап - 2006 - 2007 гг. - 200 млн. руб.;
III этап - 2008 - 2010 гг. - 300 млн. руб.
3.Средства областного бюджета могут быть направлены на выдачу целевых субсидий (субсидирование части первоначального взноса, части ежемесячного платежа или процентной ставки), на реализацию инвестиционно-строительных проектов.
6.ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОСЛЕДСТВИЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
1.Система ипотечного жилищного кредитования влечет повышение платежеспособного спроса на жилье, в результате чего возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:
повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;
строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;
в свою очередь это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие.
2.Реализация Программы окажет положительное влияние на экономическое развитие Рязанской области в целом. В частности:
повысится инвестиционная привлекательность региона;
будут созданы дополнительные рабочие места и увеличится занятость населения;
сформируется рынок устойчивых долгосрочных финансовых активов.
3.Активизация жилищного строительства благоприятно скажется на инвестиционной привлекательности региона, в первую очередь благодаря расширению платежеспособного спроса на внутреннем рынке. Помимо увеличения покупательной активности непосредственно на рынке жилья будут созданы предпосылки для расширения спроса на прочие товары и услуги за счет выданных кредитов. Эмиссия долгосрочных ценных бумаг создаст предпосылки для притока капиталов, которые могут быть вложены Региональным оператором в социально-жилищную сферу.
4.Увеличение объема текущего потребления населения в счет будущих доходов - объективный фактор повышения благосостояния людей ввиду долгосрочного характера ипотечных кредитов.
5.Система проверки платежеспособности участников ипотечного кредитования стимулирует работодателей и потенциальных заемщиков к легализации получаемых доходов, что увеличивает налоговые отчисления и, соответственно, пополнение доходной части областного бюджета.
6.За 2005 - 2010 годы ипотека поможет привлечь в жилищную сферу около 1,1 млрд. руб. федеральных ресурсов, а также около 2,5 млрд. руб. собственных средств граждан.
7.В результате реализации Программы жильем будут обеспечены порядка 6 тыс. семей.
Бюджетная эффективность от реализации Программы будет выражаться также в росте налоговых отчислений участников ипотечного рынка и организаций строительного комплекса.
Таким образом, вышеуказанное подтверждает целесообразность государственной поддержки предлагаемой схемы реализации системы ипотечного жилищного кредитования на основе сопоставления объема необходимых вложений и совокупности позитивных явлений в экономике, непосредственно или косвенно порождаемых развитием ипотечного кредитования в Рязанской области.