Определение Рязанского областного суда от 26.01.2011 г № Б/Н
Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно указал, что договор купли-продажи квартиры является недействительной сделкой, поскольку договор о залоге спорной квартиры, который стороны действительно имели в виду заключая договор купли-продажи, не проходил государственной регистрации
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя П.С.Ю. по доверенности П.Е.А. на решение Советского районного суда г. Рязани от 23 ноября 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования К.А.В. удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 27 февраля 2009 года, заключенный продавцом К.А.В. и покупателем П.С.Ю., в отношении квартиры по адресу: <...>, площадь объекта 44,3 кв. м.
Признать недействительным договор купли-продажи от 12 марта 2009 года, заключенный продавцом К.А.В. и покупателем П.С.Ю., в отношении квартиры по адресу: <...> площадь объекта 44,3 кв. м.
Признать право собственности К.А.В. на квартиру по адресу: <...>, площадь объекта 44,3 кв. м.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности П.С.Ю. на указанную квартиру.
Взыскать с ответчика П.С.Ю. в пользу К.А.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> руб. <...> коп.
Взыскать с ответчика П.С.Ю. в доход государства расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> руб. <...> коп.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Яковлевой Л.А., объяснения представителя П.С.Ю. П.Е.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
Установила:
К.А.В.обратился в суд к П.С.Ю. с иском о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
Исковые требования мотивированы тем, что 27.02.2009 истец заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности истцу. 12.03.2009 сторонами заключен договор купли-продажи данной квартиры по цене <...> руб. Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ответчиком. В тот же день сторонами заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры, где продавцом выступил ответчик. 12 марта 2009 г., 17 марта 2009 года сторонами заключены два дополнительных соглашения к предварительному договору купли-продажи от 12.03.2009 По утверждению истца, указанная квартира является для него единственным жильем. Продавать данную квартиру, тем более по цене, намного ниже рыночной, истец не намеревался. Ответчик спорным договором купли-продажи фактически прикрыл другую сделку - заем денежных средств под залог квартиры.
На основании изложенного, истец просил признать недействительным договор купли-продажи от 12 марта 2009 года 2-хкомнатной квартиры общей площадью 44,3 кв. м, по адресу: <...>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации объекта прав - указанной квартиры на субъекта права П.С.Ю.; возвратить стороны в первоначальное положение, а именно указанную квартиру признать за бывшим собственником К.А.В.
В судебном заседании К.А.В. в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования дополнил исковым требованием о признании недействительным как притворной сделки предварительного договора купли-продажи указанной квартиры от 27.02.2009, заключенного между К.А.В. в качестве продавца и П.С.Ю. в качестве покупателя. Данная сделка, по мнению истца, прикрывала заем денежных средств под залог указанной квартиры.
Окончательно истец просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 27 февраля 2009 г. 2-комнатной квартиры общей площадью 44,3 кв. м, по адресу: <...>, принадлежащей на праве собственности К.А.В., и передачи задатка в сумме <...> рублей в качестве обеспечения основного договора; признать недействительным договор купли-продажи от 12 марта 2009 года 2-комнатной квартиры общей площадью 44,3 кв. м, по адресу: <...>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации объекта прав - указанной квартиры на субъекта права П.С.Ю.; возвратить стороны в первоначальное положение, а именно указанную квартиру признать за бывшим собственником К.А.В.
Суд исковые требования удовлетворил, постановив указанное решение.
В кассационной жалобе представитель П.С.Ю. по доверенности П.Е.А. просит решение отменить, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда отмене не подлежит по следующим основаниям.
Рассматривая дело, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, согласно которым притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из материалов дела, 27 февраля 2009 года К.А.В. и П.С.Ю. заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец К.А.В. и покупатель П.С.Ю. обязуются до 27 марта 2009 года заключить договор купли-продажи указанной квартиры по цене <...> рублей. При этом, для обеспечения данного обязательства П.С.Ю. передает К.А.В. задаток в сумме <...> рублей.
Во исполнение данного договора П.С.Ю. передал К.А.В. 27 февраля 2009 года задаток в сумме <...> рублей, о чем К. написана расписка.
12 марта 2009 года К.А.В. и П.С.Ю. заключили договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно данному договору продавец К.А.В. обязуется передать, а покупатель приобрести в собственность указанную квартиру по цене <...> рублей.
Данный договор и переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 17 марта 2009 года.
12 марта 2009 года сторонами заключен акт приема-передачи, согласно которому К.А.В. передает П.С.Ю. указанную квартиру на основании названного договора купли-продажи квартиры.
12 марта 2009 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому продавец П.С.Ю. и покупатель К.А.В. обязуются до апреля 2009 года заключить договор купли-продажи квартиры по цене <...> рублей.
17 марта 2009 года те же стороны заключили дополнительное соглашение к названному предварительному договору, договорившись о том, что К.А.В. в качестве задатка в счет будущих платежей передает П.С.Ю. до 17 апреля 2009 года сумму в размере <...> рублей. При этом оставшаяся сумма оплаты за квартиру в размере <...> рублей должна быть внесена в срок до 17 мая 2009 года.
17 апреля 2009 года К. и П. заключили дополнительное соглашение N к названному предварительному договору купли-продажи квартиры от 12 марта 2009 года, по условиям которого К. дополнительно передает П. до 17 мая 2009 года в счет будущих платежей за приобретаемую квартиру по договору купли-продажи квартиры <...> рублей. Оставшаяся сумма оплаты за квартиру в размере <...> рублей выплачивается в срок до 17 июня 2009 года.
18 апреля 2009 года К.А.В. передал П.С.Ю. в счет будущих платежей по договору купли-продажи квартиры <...> рублей, о чем П.С.Ю. составил расписку.
17 мая 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение N к предварительному договору от 12 марта 2009 года. Согласно данному дополнительному соглашению К.А.В. в счет будущих платежей по договору купли-продажи квартиры передает П. до 17 июля 2009 года задаток в сумме <...> рублей. Оставшаяся сумма оплаты за квартиру в размере <...> рублей выплачивается в срок до 17 июля 2009 года.
Сумму оплаты в размере <...> рублей по названному предварительному договору купли-продажи от 12 марта 2009 года П. получил 17 мая 2009 года, о чем составил расписку.
Анализируя изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что воля сторон при заключении спорных сделок - предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.02.2009, договора купли-продажи квартиры от 12.03.2009, а также предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.03.2009 была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из указанных сделок. Заключенные сторонами предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от 27 февраля 2009 года, договор купли-продажи спорной квартиры от 12 марта 2009 года, предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от 12 марта 2009 года фактически прикрывали заключенные теми же сторонами возмездный договор займа и соглашение о залоге квартиры в обеспечение возврата суммы займа и процентов по нему.
Из объяснений истца следует что, он под видом договора купли-продажи спорной квартиры от 12 марта 2009 года фактически заключил с ответчиком П.С.Ю. договор займа под залог указанной квартиры. При этом, сумма займа составляла <...> рублей, срок займа три месяца, ежемесячные проценты за пользование суммой займа <...> рублей. Заемщиком являлся К.А.В., а заимодавцем П.С.Ю. Для обеспечения надлежащего выполнения обязательств по договору займа К.А.В. предоставил в залог П.С.Ю. указанную квартиру.
Объяснения истца о заключении им притворных сделок, прикрывающих договор займа под залог квартиры, подтверждаются изложенными обстоятельствами заключения спорных сделок, особенностями их условий, результатами исполнения данных сделок, а также показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, получившими оценку суда в порядке ст. 67 ГПК РФ.
Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что договор купли-продажи квартиры от 12 марта 2009 года является недействительной (притворной) сделкой. Договор о залоге спорной квартиры, который стороны действительно имели в виду, заключая договор купли-продажи квартиры от 12 марта 2009 года, не проходил государственной регистрации. В отношении квартиры не применялась установленная законом процедура обращения на заложенное имущество. В связи с этим, право собственности на спорную квартиру осталось за истцом К.А.В. и не перешло к ответчику П.С.Ю.
Выводы суда о необходимости взыскания с ответчика судебных расходов соответствуют положениям ст. 98 ГПК РФ.
Судом полно и всесторонне проверены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения трудового спора сторон, правильно определен круг юридически значимых обстоятельств, дана правильная, соответствующая нормам процессуального права, оценка доказательств. Выводы суда достаточно аргументированы с правильным применением материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе о необоснованном отклонении судом 2 июня 2010 года ходатайства об отложении дела в связи с болезнью П.С.Ю., не могут служить основанием для отмены постановленного решения. Из материалов дела следует, что доказательств, подтверждающих, что он по состоянию здоровья не может присутствовать в судебном заседании, ответчик в суд не представил, тогда как в силу ст. 167 ГПК РФ эта обязанность лежит на нем.
Ссылка кассатора на неправильную оценку судом показаний свидетелей, не может быть принята во внимание. Суд оценил все представленные сторонами доказательства в их совокупности и в соответствии с ч. 4 ст. 67 ГПК РФ результаты оценки отразил в решении, при этом указал мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие - отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Оснований для иной оценки представленным доказательствам, в том числе показаниям свидетелей, у суда кассационной инстанции не имеется.
Другие доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.
Предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований к отмене решения не имеется. С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Решение Советского районного суда г. Рязани от 23 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя П.С.Ю. по доверенности П.Е.А. - без удовлетворения.